Catégorie:

Immobilier

Découvrez le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

par Sylvain Lapointe 21 décembre 2022

écrit par Sylvain Lapointe

Ce nouveau régime enregistré permettra aux futurs acheteurs d’une première habitation d’épargner un montant de 40 000 $ de manière non imposable. À l’instar d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER), les cotisations seront déductibles d’impôt et les retraits pour l’achat d’une première habitation, incluant les revenus de placement, seront non imposables, comme c’est le cas pour le compte d’épargne libre d’impôt (CELI).

Le budget de 2022 a annoncé les principales caractéristiques du CELIAPP, y compris un plafond annuel de cotisation de 8 000 $, en plus d’un plafond à vie de cotisation de 40 000 $.

Le CELIAPP sera offert au courant de 2023, et les clients canadiens pourront cotiser le plafond annuel complet de 8 000 $, peu importe la date de mise en œuvre au cours de l’année.

Renseignements clés concernant l’ouverture et la fermeture de ce compte

Pour ouvrir un compte CELIAPP, un particulier doit :

Être un résident du Canada.
Être âgé d’au moins 18 ans.
Ne pas avoir été propriétaire d’une habitation au cours de l’année civile d’ouverture du compte ou des quatre années civiles précédentes.

Un CELIAPP d’un particulier cesserait d’être un CELIAPP, et le particulier n’aurait pas le droit d’ouvrir un CELIAPP, après le 31 décembre de l’année au cours de laquelle le premier des événements suivants survient :

Le 15e anniversaire de la date d’ouverture d’un CELIAPP par le particulier.
Le particulier atteint l’âge de 71 ans.

Toute épargne qui n’est pas utilisée pour acheter une habitation admissible pourra être transférée de manière non imposable à un REER ou à un fonds enregistré de revenu de retraite (FERR), ou être retirée de manière imposable. Un particulier qui effectue un retrait admissible d’un CELIAPP pourra transférer l’épargne non utilisée de manière non imposable à un REER ou à un FERR jusqu’au 31 décembre de l’année suivant l’année de son premier retrait admissible.

Placements admissibles

Le CELIAPP fonctionnera comme un CELI ;

Cotisations

Le plafond à vie des cotisations sera de 40 000 $, incluant un plafond annuel de cotisation de 8 000 $. En d’autres termes, les particuliers seront assujettis au moins élevé de leur plafond annuel et de leur plafond à vie restant.

L’entièreté de plafond annuel serait disponible à compter de 2023.

Le plafond annuel de cotisation est de 8 000 $. Contrairement au REER, les cotisations versées au cours des 60 premiers jours d’une année civile donnée ne pourront pas être attribuées à l’année d’imposition précédente.

Un particulier pourra détenir plus d’un compte CELIAPP, mais le montant total qu’un particulier verse à l’ensemble de ses comptes CELIAPP ne pourra pas dépasser les plafonds annuels et à vie de cotisation.
Les cotisations versées à un CELIAPP après un retrait admissible (c’est-à-dire lors de l’achat d’une première habitation) ne seront pas déductibles du revenu.

Retraits admissibles

Afin qu’un retrait soit admissible (c’est-à-dire non imposable) :

Le contribuable ne doit pas avoir été le propriétaire d’une habitation à un quelconque moment au cours de l’année civile du retrait ou au cours des QUATRE années civiles précédentes. Une exception permet aux particuliers d’effectuer des retraits admissibles dans les 30 jours suivant leur déménagement dans leur nouvelle habitation.
Le contribuable doit également avoir une entente écrite d’achat ou de construction d’une habitation admissible avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait et doit avoir l’intention d’occuper l’habitation admissible à titre de résidence principale dans l’année suivant son achat ou sa construction.
S’il est admissible, le retrait peut se faire en un seul retrait ou en une série de retraits.

Retraits non admissibles

Si le retrait n’est pas admissible en vertu des conditions énoncées précédemment, il sera imposable et assujetti aux taux d’imposition applicables au REER

Transferts

Les fonds d’un CELIAPP peuvent être transférés à un autre CELIAPP, à un REER ou à un FERR, de manière non imposable.
Ces transferts n’affectent pas le plafond de cotisation du REER et ne rétablissent pas le plafond de cotisation à un CELIAPP.

Les particuliers peuvent transférer des fonds d’un REER à un CELIAPP, de manière non imposable, sous réserve des plafonds annuel et à vie de cotisations à un CELIAPP. Ces transferts ne sont pas déductibles et ne rétablissent pas le plafond de cotisation à un REER.

Autres considérations

Le RAP demeurera disponible. Cependant, le particulier n’aura pas le droit d’effectuer à la fois un retrait d’un CELIAPP et un retrait au titre du RAP relativement à l’achat de la même habitation admissible.
Aucun compte conjoint ni cotisation du conjoint ne sera permis. Cela dit, un particulier pourrait verser des cotisations à son CELIAPP à partir de fonds qui lui sont fournis par son conjoint, sans attribution du conjoint.

Au moment de la rupture du mariage, un montant peut être transféré d’un CELIAPP d’une des parties de la relation à un CELIAPP, à un REER ou à un FERR de l’autre partie, de manière non imposable.
À l’instar des CELI, un impôt de 1 % s’appliquera chaque mois sur les cotisations versées en trop à un CELIAPP.
Lors du décès, à l’instar des CELI, le CELIAPP pourra être transféré au conjoint survivant à titre de titulaire successeur et conserver son statut d’exemption d’impôt, ou être transféré de manière non imposable à un CELIAPP, un REER ou un FERR du conjoint survivant. Dans les autres cas, l’argent du CELIAPP devra être retiré et versé au bénéficiaire. Les sommes seront assujetties à une retenue d’impôt à la source et seront imposables pour le bénéficiaire.
Si le titulaire d’un CELIAPP n’est plus résident du Canada, il peut continuer à verser des cotisations à ses CELIAPP, mais il n’aura pas le droit d’effectuer un retrait admissible. Les retraits par des non-résidents sont assujettis à une retenue d’impôt.
Les CELIAPP ne bénéficieront pas d’une protection contre les créanciers en vertu de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité.

À l’instar des CELI, les CELIAPP devront être déclarés annuellement à l’ARC, et les retraits (admissibles et non admissibles) devront être déclarés sur le relevé d’impôt.

Source 2022-08-09: conception-du-compte-depargne-libre-dimpot-pour-lachat-dune-premiere-propriete

Les renseignements contenus dans ce présent article ont été préparés par Sylvain Lapointe, un conseiller en placement rattaché à Valeurs Mobilières PEAK inc. ; ils ont été obtenus de sources que nous croyons fiables, mais ne sont pas garantis et pourraient être incomplets. L’auteur ne se tient pas responsable des décisions financières des lecteurs suite à cette lecture. Les opinions exprimées ici ne reflètent pas nécessairement celles de Valeurs Mobilières PEAK inc. Valeurs Mobilières PEAK est membre du Fonds canadien de protection des épargnants.

21 décembre 2022 0 commentaires

Immobilier

L’accession à la propriété au fil du temps

par Sylvain Lapointe 8 octobre 2020

écrit par Sylvain Lapointe

Avez-vous la même réaction que moi face à la hausse des prix de l’immobilier? Vous demandez-vous comment les gens font pour se permettre l’achat de maisons avec la hausse des prix que le marché subit depuis le début des années 2000? Depuis plusieurs années je me dis qu’une correction du marché immobilier est imminente. Cependant, avec le contexte actuel, j’ai l’impression que la situation pourrait se poursuivre encore quelque temps.

J’ai récemment mis la main sur une statistique intéressante dans le Wall Street Journal qui pourrait expliquer en partie ce qui permet aux propriétaires d’acheter des maisons aux prix actuels. L’article mentionnait que le taux hypothécaire 30 ans avait atteint un creux historique de 2,98 %. Le taux hypothécaire au Canada, auprès d’un courtier, est présentement de 1,84 % pour 5 ans et de 2,44 % pour 10 ans.

Même si les statistiques font référence au marché américain, elles peuvent très bien refléter la situation au Canada. La diminution des taux d’intérêts depuis plusieurs années a permis à plusieurs propriétaires de diminuer leurs coûts d’emprunt à un niveau sans doute sous-estimé par plusieurs.

Le prix des maisons depuis 30 ans a connu une augmentation fulgurante tant aux États-Unis qu’au Canada. Cependant, il faut regarder plus loin que le simple prix afin d’obtenir un portrait de l’abordabilité du marché de l’immobilier.

Si l’on compare le prix de vente médian d’une maison en 1990 aux États-Unis à celui d’aujourd’hui, on obtient une hausse de près de 190 % alors que la hausse du paiement hypothécaire mensuel n’a augmenté que de plus ou moins 40 %.

Depuis le début du siècle, la hausse du prix de vente médian est de 90 % alors que la hausse du paiement hypothécaire mensuel n’est que de 8 %. Au cours de la même période, l’inflation a connu un bond de plus de 50 %.

Si l’on compare maintenant ces chiffres depuis 2005, l’augmentation du prix de vente est de 26 % alors que le paiement mensuel est en baisse de 9 %.

Même si le prix des maisons est en hausse de façon très significative, le coût mensuel résultant de ces hausses est nettement plus faible. L’avantage de détenir une hypothèque à taux fixe est de stabiliser votre paiement mensuel alors que votre revenu annuel devrait normalement augmenter avec le temps. Ce qui fait que le coût de posséder une maison devrait être plus abordable au fur et à mesure que la carrière progresse.

Avec la hausse des prix des résidences, j’ai rapidement réalisé que les gens achètent davantage en fonction du montant du paiement mensuel que du prix total de la maison.

Évidemment le fait d’être propriétaire d’une résidence apporte beaucoup plus de dépenses que le simple paiement hypothécaire. Cependant, d’un point de vue strictement financier, avec les taux d’intérêts qui ont atteint un creux, les gens seront ravis lors de leur renouvellement hypothécaire. Cette économie leur permettra sans doute de mettre davantage d’argent de côté afin de financer leur retraite!

Les renseignements contenus dans ce présent article ont été préparés par Sylvain Lapointe, un conseiller en placement inscrit auprès de Valeurs Mobilières PEAK inc. ; ils ont été obtenus de sources que nous croyons fiables, mais ne sont pas garantis et pourraient être incomplets. L’auteur ne se tient pas responsable des décisions financières des lecteurs suite à cette lecture. Les opinions exprimées ici ne reflètent pas nécessairement celles de Valeurs Mobilières PEAK inc. Valeurs Mobilières PEAK est membre du Fonds canadien de protection des épargnants.

8 octobre 2020 0 commentaires

Immobilier Investissements

Les locataires jettent-ils leur argent par les fenêtres ?

par Sylvain Lapointe 27 juin 2019

écrit par Sylvain Lapointe

Je suis tombé sur un bon article où Robb Engen[1] comparait le coût de la propriété à celui de la location.

Pour savoir lequel de ces coûts est le plus bas, on se contente le plus souvent de comparer le montant des loyers à celui des remboursements hypothécaires mensuels. Certains calculent ce qu’ils estiment être le coût de propriété réel, en ajoutant aux remboursements hypothécaires tous les faux frais (impôts fonciers, assurances, entretien, etc.).

Mais pour Ben Felix, de PWL Capital, ces méthodes dressent un portrait inexact de la situation, car ce qu’il faut comparer en réalité, ce sont les sommes irrécupérables déboursées dans chacun des scénarios.

Les loyers, par exemple, sont des frais irrécupérables — ils n’ajoutent rien au patrimoine des locataires. Pour les propriétaires, seule la partie des remboursements mensuels qui est appliquée aux intérêts est irrécupérable. Le reste, qui est déduit du montant de l’hypothèque, bonifie le patrimoine.

Situation gagnante pour les propriétaires ? Pas si vite.

Il faut encore déduire leurs faux frais (impôts fonciers, assurances, entretien, etc.) et toutes les sommes qu’ils ont dû débourser pour conclure la vente : mise de fonds, droits de mutation immobilière, assurance du titre de propriété, inspection technique, et ainsi de suite.

En plus, la mise de fonds et les frais de clôture engendrent un coût d’option, car le propriétaire, en les consacrant à l’achat d’un logement, se prive de les faire fructifier dans un portefeuille de placement.

Place aux calculs

Robb Engen a fait le calcul pour un Torontois qui débourse 2 000 $ par mois pour louer un condo de 575 pi2. Ce logement est mis en vente au prix de 449 000 $.

Pour l’acheter, notre locataire doit faire une mise de fonds de 5 %, ce qui lui revient à 23 450 $. Il doit également débourser 17 062 $ pour l’assurance prêt hypothécaire, obligatoire pour les mises de fonds de moins de 20 %, ce qui fait passer à 443 612 $ le montant total de son hypothèque.

Et ce n’est pas fini : il faut encore ajouter des droits de mutation immobilière de 10 910 $, des frais d’avocat ou notaire de 1 000 $, des frais d’assurance du titre de propriété de 449 $, et une inspection technique à 500 $.

Total des frais initiaux = 36 309 $. Coût d’option de cette somme, à 6 % sur 25 ans = 155 834 $.

Regardons maintenant les sommes irrécupérables déboursées chaque mois. L’hypothèque est amortie sur 25 ans et son taux d’intérêt est de 3,5 %. Sur les paiements qui seront effectués, 1 200 $ seront appliqués aux intérêts. Viennent ensuite les impôts fonciers, qui s’élèvent à 375 $ par mois, et la différence entre l’assurance habitation et l’assurance locataire, qui est de 40 $ par mois. S’ajoutent enfin des frais d’entretien annuels, estimés à 1 % de la valeur de la propriété, ce qui revient à 375 $ par mois.

Total des frais irrécupérables par mois = 1 990 $.

Les frais irrécupérables sont quasi identiques pour le locataire et le propriétaire. Avec les impôts fonciers, l’assurance et l’entretien, le propriétaire débourse chaque mois 3 005 $, dont 1 015 $ seulement s’ajoutent à la valeur nette de son logement. Jusqu’ici, les concurrents sont ex aequo.

Louer, et placer la différence

Supposons que notre locataire a les moyens de placer 1 015 $ par mois. Quel est le rendement escompté d’un portefeuille de placement équilibré 60/40 sur 25 ans ? Probablement autour de 6 %.

1 015 $ placés à 6 % pendant 25 ans = 686 627 $. Ajoutons le coût d’option de la mise de fonds et les autres frais initiaux que le locataire aurait engagés s’il avait acheté un logement, et notre portefeuille dépasse les 842 000 $.

Du côté du propriétaire, beaucoup seront surpris de l’apprendre, mais historiquement, le rendement de l’immobilier est proche de l’inflation. Si l’on ajoute à cela la hausse qu’affiche le prix des logements depuis une vingtaine d’années, on ne peut guère s’attendre à ce que cette classe d’actif fasse des progrès faramineux.

Ainsi, en supposant un taux de croissance annuel de 2 %, la valeur du condo passera de 449 000 $ à 736 600 $ dans 25 ans.

Conclusion

Il est injustifié de considérer que la location est systématiquement une perte d’argent. Bien sûr, la comparaison présentée ici n’est qu’un exemple, mais les arguments qui militent en faveur de l’option location-placement sont solides. Du reste, nous n’avons même pas abordé ici la question du coût d’option que le propriétaire assume en consacrant à ses frais de propriété des sommes qu’il aurait versées dans un REER ou un CELI.

Qui s’en tire le mieux dans notre comparaison ? Clairement, c’est le locataire, dont les placements réguliers effectués pendant 25 ans produisent un portefeuille de 842 000 $, tandis que le propriétaire se retrouve avec une maison payée d’une valeur de 736 600 $.

La prochaine fois qu’on vous affirme que louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres, n’oubliez pas de tenir compte des frais irrécupérables et du coût réel de la propriété avant de tirer vos propres conclusions.

[1] Site web Boomer and Echo, 22 novembre 2018.

Les renseignements contenus dans ce présent article ont été préparés par Sylvain Lapointe, un conseiller en placement inscrit auprès de Valeurs Mobilières PEAK inc. ; ils ont été obtenus de sources que nous croyons fiables, mais ne sont pas garantis et pourraient être incomplets. L’auteur ne se tient pas responsable des décisions financières des lecteurs suite à cette lecture. Les opinions exprimées ici ne reflètent pas nécessairement celles de Valeurs Mobilières PEAK inc. Valeurs Mobilières PEAK est membre du Fonds canadien de protection des épargnants.

27 juin 2019 0 commentaires

Immobilier

L’achat d’une propriété aux États-Unis

par Sylvain Lapointe 19 juin 2013

écrit par Sylvain Lapointe

Avec la crise immobilière qui a sévi aux États-Unis, certains investisseurs canadiens ont profité de la situation pour acheter à rabais des actifs immobiliers : condos, maisons et immeubles. L’avenir leur dira s’ils ont eu raison. Cependant, pour ceux qui songeraient à ajouter de l’immobilier américain à leur patrimoine, il est important de connaître les impacts fiscaux d’une telle acquisition et les modes de détention possibles; comme vous le constaterez, les choses de l’autre côté de la frontière se passent de façon très différente.

Il est important de savoir qu’il existe 5 modes de détention d’immobilier chez nos voisins du sud. Chaque mode a ses avantages et ses inconvénients. Avant l’achat, il faut tenir compte de l’impact fiscal éventuel lors de la revente, des frais d’homologation advenant un décès et des droits successoraux. En fonction de votre situation personnelle, un choix judicieux de détention peut permettre l’économie de plusieurs milliers de dollars.

La première et la plus courante est « tenancy in fee simple » qui consiste à être le seul titulaire du titre de la propriété. Au moment du décès, il faudra passer à travers l’homologation qui consiste sommairement à valider le testament.

Le deuxième mode de détention est le « tenancy by entireties » qui n’est offert qu’aux couples mariés. Cette option n’est pas disponible pour les conjoints de fait. Au moment du décès de l’un des conjoints, la propriété revient en totalité au conjoint survivant. Cette option n’est pas à l’abri de tout tracas dans les situations de divorces ou séparations, mais elle permet d’éviter les frais d’homologation.

Le troisième est le « joint tenancy » grâce auquel plusieurs propriétaires peuvent détenir en parts égales, la propriété. Advenant un décès, la part du défunt est subdivisée en parts égales auprès des propriétaires survivants, toujours sans frais d’homologation.

Similaire au précédent, le « tenancy in commun » permet de détenir inégalement des parts de la propriété. Cependant, lors d’un décès, le processus sera soumis aux procédures d’homologation.

Finalement, on retrouve le « life estate » qui permet à un individu propriétaire de céder les droits de l’usufruit du bien. Ainsi une personne possédant un condo, de son vivant, pourrait permettre à ses proches l’utilisation de la propriété.

Si vous êtes déjà propriétaire et que votre état de santé est précaire, il peut-être judicieux de prévoir la vente de la résidence avant qu’un décès ne survienne. Il est également possible de se prévaloir de l’exemption fiscale de la résidence principale canadienne sur une résidence secondaire américaine, afin d’effacer le gain imposable au Canada. Si vous vendez à perte un immeuble à revenus en Floride, sachez qu’il sera possible d’appliquer cette perte contre tout gain de même nature réalisé au Canada.

Pour faciliter les procédures, il est fortement recommandé de produire un testament américain en anglais ainsi qu’un mandat en cas d’inaptitude. Le testament canadien est valide aux États-Unis mais pas le mandat, il faudra donc passer par de longues et complexes procédures afin de le faire approuver.

Il est primordial de consulter un conseiller en fiscalité canado-américaine si vous songez à devenir propriétaire aux États-Unis afin de réduire au maximum les mauvaises surprises. Il saura également vous conseiller si vous songez à louer votre propriété.

Les renseignements contenus dans ce présent article ont été préparés par Sylvain Lapointe, un conseiller en placement inscrit auprès de Valeurs Mobilières PEAK inc. ; ils ont été obtenus de sources que nous croyons fiables, mais ne sont pas garantis et pourraient être incomplets. L’auteur ne se tient pas responsable des décisions financières des lecteurs suite à cette lecture. Les opinions exprimées ici ne reflètent pas nécessairement celles de Valeurs Mobilières PEAK inc. Valeurs Mobilières PEAK est membre du Fonds canadien de protection des épargnants.

19 juin 2013 0 commentaires

Immobilier

Investir en immobilier

par Sylvain Lapointe 21 juin 2010

écrit par Sylvain Lapointe

Ceux qui ont misé sur l’immobilier au cours de la dernière décennie ont vu leur valeur nette s’apprécier de façon importante. Il faut cependant réaliser que la vigueur de ce secteur ne pourra pas être maintenue continuellement. Si la croissance du secteur venait qu’à perdurer encore quelques années, très peu de nouveaux acheteurs pourraient se permettre l’achat d’une première maison. Certains experts du secteur qualifient même la situation actuelle de bulle immobilière.

Nous en sommes venus à cette situation en raison de la faiblesse des taux d’intérêt et la générosité de notre gouvernement sur les conditions de prêts hypothécaires. Les gens achètent souvent en fonction des paiements mensuels sans se préoccuper de prix réel et des hausses de taux d’intérêt possibles.

L’ancien gouverneur de la Banque du Canada, David Dodge, a affirmé au Globe and Mail que le prix des maisons au Canada a plus de chance de baisser que de s’apprécier dans les cinq prochaines années. Le financier québécois, Stephen Jarislowsky estime que la valeur des propriétés est surévaluée d’au moins 25 % actuellement au pays. Le marché de la revente de la grande région de Montréal semble être plus vulnérable à long terme, car depuis 2001, il a cru de 134 % comparativement à une moyenne canadienne de 102 % pour la même période.

Suite à cet écart de hausse, il demeure toujours véridique que les marchés de Toronto et Vancouver offrent des prix plus élevés que Montréal. Le prix moyen des maisons de Vancouver est deux fois plus élevé que celui de Montréal alors qu’à Toronto il l’est de 40 %, et ce, même si le revenu personnel disponible par habitant des résidents de la Colombie-Britannique et de l’Ontario n’est que 12 % plus élevé que celui du Québec. Le marché canadien est donc en surchauffe et on peut prévoir un ajustement des prix lorsque la Banque du Canada devra remonter son taux directeur à un niveau plus raisonnable.

Les Etats-Unis n’ont pas connu le même répit, la bulle immobilière de leur côté connaît présentement un dégonflement dramatique et je crois que le creux n’a pas encore été atteint. Certains états américains ont vu le prix des maisons chuter de 50 % en moins de 3 ans. Le prix médian des maisons vendues à Détroit en décembre était de… 7500 $. Pour un quart des propriétaires de résidences, la valeur de leur hypothèque est présentement plus élevée que la valeur marchande de cette dernière. Le nombre total de reprises de finance aux États-Unis en 2009 aurait atteint 2.8 millions, une hausse de 21 % en rapport à 2008 et de 120 % en rapport à 2007, selon le site Web de RealtyTrac.

Je ne crois pas qu’une situation similaire attend les Canadiens, car les institutions prêteuses ont été « un peu plus » responsables quant aux exigences de prêts hypothécaires. Cependant, il faut tout de même se préoccuper de la situation et être prudent.

Si vous êtes de ceux qui ont misé sur le secteur de l’immobilier au cours de la dernière décennie, vous avez sans doute une longueur d’avance présentement. Cependant, il serait peut-être justifié de revoir votre stratégie pour les années à venir, car ce secteur risque de vous faire perdre du terrain !

21 juin 2010 0 commentaires